Smt S. Jaya Lakshmi

1 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

IN THE COURT OF THE PRINCIPAL JUNIOR CIVIL JUDGE, SATTENAPALLI.

Present: Smt. S.JAYA LAKSHMI,

Principal Junior Civil Judge, Sattenapalli.

Tuesday, the 24 th day of April, 2018.

 O.S.No.63/2013

Between:

1. Ammisetty Ramanjamma W/o. Late Appa rao, Hindu, aged 64 years,

2. Ammisetty Raghava Rao S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 51 years,

3. Ammisetty Raghavamma D/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 48 years, 3rd petitioner is being deaf and dumb rep., by 2nd petitioner and natural guardian

4. Ammisetty Venkateswarlu S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 44 years,

5. Ammisetty Lakshmi Narayana S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 41 years,

6. Ammisetty Chandraiah S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 38 years, All are residents of Sattenapalli town and Mandal, Guntur District, Sattenapalli P.J.C.J.C. … Plaintiffs. And:

1. Sivarthri Nagendramma W/o. Late Sambasiva Rao, aged 58 years, Hindu, Employee, Messenger in SBI Macherla Town and Mandal, Macherla D.M.C.

2. Sivarathri Parvathi W/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 38 years,

3. Sivarathri Ankamma Rao S/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 21 years,

4. Sivarathri Sambasiva Rao S/o. Late Chenna rao, Hindu, aged 19 years,

5. Sivarathri Varalakshmi D/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 15 years, Minor, rep. By her guardian and natural friend guardian Sivarathri Parvathi i.e., 2nd defendant

6. Vemula Papa Devi W/o. Yedukondalu, Hindu, aged 36 years, C/o. Vemula Yedukondalu, Mechanic in APSRTC depot, Piduguralla.

Defendants No­1 to 5 are residents of Door No­12­3­139, 9th ward, Ex­Councilor, Sivaji Street, Macherla Town and Mandal, Guntur District, with in th Jurisdiction of Junior Civil Judge's Court, Macherla.

Defendant No­6 is resident of Piduguralla, With in the jurisdiction of Piduguralla, DMC. … Defendants.

This suit is coming before me for final hearing on 28­2­2018 in the presence of the learned Advocate for the plaintiffs Sri. Baggi Narasimharao and learned counsel for defendants no.1 to 5 Sri G.V.S. Prasad, learned counsel for defendant no.6 Sri. G. V.

Subrahmanyam, having heard the learned counsel for the plaintiff, having treated it as heard for the defendants and after perusing the material on record, this court delivered the following:­  :: J U D G M E N T ::

1) Nature of the Suit :­ This is a suit filed by plaintiffs seeking the relief of specific Performance of Agreement of Sale, dt.17.3.1994, for permanent injunction and for costs.

2) The case of the plaintiffs in concise form is that, One Ammisetty Apparao (husband of first plaintiff, father of plaintiffs no.2 to 6) purchased the suit schedule property from one Sivarathri Chenna Rao ( son of D1, husband of D2, father of D3 to D5 and brother of D6) and defendant No.3 under registered agreement of sale dt.17.3.1994 2 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 for valuable consideration of Rs.40,000/­. The said Ammisetty Apparao paid Rs.39,000/­ to Sivarathri Chennarao with a condition to pay the remaining balance amount of

Rs.1000/­ at the time of obtaining regular sale deed. They plead that, on 28.3.1994 the said Apparao paid remaining balance amount of Rs.1000/­ to S. Chennarao, obtained endorsement on the back side of agreement of sale and took delivery of possession of the suit schedule property. They plead that, they being legal heirs of Ammisetty Apparao were in joint possession and enjoyment of the suit schedule property during the life time of Apparao and after the death of Apparao. They plead that, Sivarathri Chennarao migrated his family from Sattenapalli to unknown places, due to which neither Apparao nor plaintiffs could demand defendants for specific performance. Ammisetty Apparao died on 3.2.2001, leaving behind plaintiffs as his legal heirs. They plead that, they came to know the whereabouts of the defendants on 14.6.2012 When public advertisement was published by defendant no.1. Though, they demanded defendants to execute regular sale deed in their favour and issued legal notice on 29.12.2012, but defendants failed to execute registered sale deed in their favour. Hence, they filed the suit for specific performance of contract of sale dt.17.3.1994. They plead that, defendants after receipt of notice tried to occupy the plaint schedule property on 10.2.2013. Apprehending danger from the defendants, they were constrained to seek the relief of permanent injunction, to protect their possession and enjoyment over the suit schedule property.

3) Summons was served on the defendants. They entered appearance and opposed the suit claim. Written statement of defendant no.1 was filed and the same was adopted by defendant no.2 to 5 by filing adoption memo. Defendant no.6 filed separate written statement.

4) Pleadings of defendant No.1 to 5 in brief: a) They plead that, the agreement of sale dt.17.3.1994 is not true. The suit schedule property is the ancestral property of defendant no.1 and that, D­1, S. Chennarao and D6 Papa devi are having equal right over the suit schedule property. Thus, they state that, the alleged agreement of sale is not maintainable and invalid under law. They plead that, Ammisetty Apparao might have created the alleged agreement of sale, by taking advantage of drunkenness of S.

Chennarao and thus, the alleged agreement of sale dt.17.3.1994 does not bind them and debar their rights in the suit schedule property. The allegations that, plaintiffs have no knowledge about their whereabouts is blatant lie and thus, the suit is hopelessly barred by limitation. The suit schedule property is in a dilapidated condition and it is not fit for residence. Thus, the plea of plaintiffs about residing in the suit schedule property and paying taxes to the local bodies is utterly false. They state that, Defendant No­1, along with defendants no.2 to 5 sold their shares in the suit schedule property to defendant no.6 under agreement of sale dt.9.6.2012 for Rs.2,13,000/­ and received earnest money of Rs.63,000/­ with a condition to receive balance sale consideration amount on or 3 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

before 8.9.2012. The alleged payment of balance sale consideration on 28.3.1994 and

delivery of possession of the suit schedule property as averred by plaintiffs is not true.

Defendant No­1 along with defendant no.2 to 5 are in possession and enjoyment of the suit schedule property and hence, the question of occupying the suit schedule property will not arise. At last, they sought to dismiss the suit with exemplary costs.

5) There is no need to mention the written statement pleadings of defendant no.6 as it is nothing but, reiteration of the written statement pleadings of defendants no.1 to 5.

6) Basing on the rival contentions of the parties, the following issues are settled for trial. 

ISSUES:

1. Whether the registered agreement of sale dt.17.3.1994 executed by

Sivarathri Chenna rao (son of D1, husband of D2, father of D3 to D5) in favour of

Ammisetty Apparao ( husband of 1 st plaintiff, father of plaintiffs no.2 to 6) is true,

valid, supported by consideration of Rs.40,000/­ and binding on the defendants?

2. Whether the said Ammisetty Appa rao paid the balance of sale consideration

of Rs.1000/­ under agreement of sale dt.17.3.1994 to Sivarathri Chenna Rao on

28.3.1994 and took delivery of possession of the suit schedule property?

3. Whether the plaintiffs are always ready and willing to perform their part of contract?

4. Whether the plaintiffs are entitled for the discretionary relief of specific performance of registered agreement of sale dt.17.3.1994?

5. Whether the plaintiffs are entitled for the relief of permanent injunction as prayed for? and

6. To what relief?

7) a) Plaintiffs to substantiate their case got examined P.W.'s.1 to 3 and exhibited

Ex.A1 to A16 namely, Registered unpossessory agreement of sale dt.17.3.1994 (marked subject to objection) payment endorsement dt.28.3.1994 for Rs.1000/­ (marked subject to objection) Office copy of legal notice dt.29.12.2012 along with postal receipts (5) ;

Ex.A4­ Postal acknowledgments (5) of defendants; Reply notice issued to plaintiff’s advocate dt.8.1.2013 by the defendant’s counsel; Property tax receipts (3) ; Served copy of Caveat O.P.No.94/2012 ; Water tax receipts (4) ; Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff) ; Election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff ; Aadhaar card of mother of 4th plaintiff ; Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff) ;

Aadhaar card of Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff) ; Voter identity card of

Venkateswarlu (4th Plaintiff) ; Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff) and Voter identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff).

b) On the contrary, defendants got examined defendant no.1 as DW1. Though 4 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 chief­examination affidavit of DW2 is filed, the same was eschewed on 22.11.2017. No documents were marked on behalf of defendants.

8) Heard the learned counsel for plaintiffs. Perused the material on record.

 9) Now, the points for the determination are:­

10) ISSUES No.1 and 2: a) The burden of these issues rests upon plaintiffs as they had asserted about the execution of Ex.A1 agreement of sale dt. 17.3.1994 and Ex.A2 payment endorsement dt:28­3­1994 in favour of Ammisetty Apparao by Sivarathri

Chennaro. Even, as per section 101 of Indian Evidence Act­ 1872, the burden is on the person who asserts a fact, i.e.,'' he who asserts must prove''. 

b) The material witnesses to prove the fact of execution of Ex.A­1 agreement of sale dt. 17.3.1994 and Ex.A2 payment endorsement dt: dt:28­3­1994 are the attestors of

Ex.A1 and A­2. A perusal of Ex.A1 discloses that, one Shaik Syda Saheb and Ontipuli

Siva Paparao are the attestors of Ex.A1. A perusal of Ex.A2 discloses that, the attestors of

Ex.A2 are Ontipuli Ankarao and Bandi Ramarao. Plaintiffs failed to examine the said attestors of Ex.A­1 and Ex.A­2. It is not even the case of plaintiffs that, the said attestors are no more. Hence, withholding of best evidence by plaintiffs amounts to drawing of adverse inference U/Sec.114(g) of Indian Evidence Act, 1872, which reads that, '' that evidence which could be and is not produced would, if produced, be unfavourable to the person who withholds it ''.

c) The evidence of P.W3 is not useful to determine the validity of Ex.A1­ agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­ Payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession and hence, discarded. The evidence of P.W2 scribe is also not useful to determine the validity of Ex.A­2, because to prove the execution of any document, the material witnesses are the attestors of the said document. Hence, the evidence of PW2 is ignored. 

d) Be that as it is, it is the plea of the defendants that, defendant no.1 and 6 has already right in the suit schedule property as it is ancestral property. The said fact is believed, in view of the recital in Ex.A1 dt.17.3.1994 that, the property was ancestral property. Thus, even assuming for a while, if Ex.A­1 agreement of sale dt.17.3.1994 is considered to be true, Ammisetty Apparao derives no right as his vendor S.Chennarao himself has no absolute right over the property to execute a document.

e) Hence, this court holds that, plaintiffs have failed to prove Ex.A1 agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A­2 payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession. As plaintiffs have failed to prove their case, the burden will not shift to defendants to prove their pleadings.

f) For the above said reasons, this court holds that agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession are not true, valid and binding on the defendants.

5 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

Accordingly, Issues No.1 and 2 are determined in favour of defendants and

against plaintiffs.

11) ISSUE No­3: a) plaintiffs have to aver and prove that they are always ready and willing to perform the essential terms of the contract as required U/Sec.16(1) of

Specific Relief Act,1963. 

b) Findings in Issues No.1 and 2 reveals that, plaintiffs have failed to prove

Ex.A­1 agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession alleged to be executed by S. Chennarao in favour of

Ammisetty Apparao. Hence, the question of determining readiness and willingness will not arise. However, there is no such averment in the entire plaint pleadings that Apparao and after the death of Apparao plaintiffs are always ready and willing to obtain registered sale deed. Hence, this court holds that, plaintiffs have failed to aver and prove that they are always ready and willing to obtain registered sale deed.

Accordingly, Issue No.3 is determined infavour of defendants and against

plaintiffs .

12) ISSUE No.4: a) It is well established law that the relief of Specific

Performance is a discretionary relief and the discretion has to be exercised judiciously.

As per section 20 (1) of Specific Relief Act, 1963 ­ “The jurisdiction to decree specific performance is discretionary and the court is not bound to grant such relief merely because it is lawful to do so; but the discretion of the Court is not arbitrary but sound and reasonable, guided by judicial principles and capable of correction by a

Court of appeal.”

b) As the findings in Issues No.1 to 3 are determined against the plaintiff, this court is not inclined to exercise its discretion infavour of plaintiffs and thus, holds that plaintiffs are entitled for the relief of specific performance of agreement of sale. 

Accordingly, Issue No.4 is determined against plaintiffs.

13) ISSUE NO.5: a) In order to grant the relief of permanent injunction, plaintiffs have to prove their possession over the plaint schedule property and invasion or threat of invasion by defendants over their possession relating to the suit schedule property. 

b) As per the findings in Issues No.1 and 2, it can be said that, plaintiffs are not in possession and enjoyment of the suit schedule property. The remaining documents filed by plaintiffs under Ex.A6 to A16 Property tax receipts, Served copy of Caveat

O.P.No.94/2012, Water tax receipts, Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff), election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff, Aadhaar card of mother of 4th plaintiff, Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff), Aadhaar card of

Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff), Voter identity card of Venkateswarlu (4th

Plaintiff), Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff) and Voter 6 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff) are not useful to prove their possession and enjoyment over the suit schedule property and hence, discarded, because in Ex.A1 agreement of sale dt.17.3.1994 the door number is mentioned as 73 and new door no. is mentioned as 106, whereas the said door number is not mentioned in Ex.A3 to A16. 

c)For the said reasons, this court holds that, plaintiffs are entitled for the relief of

Permanent injunction.

Accordingly, Issue No.5 is determined against plaintiffs.

14) ISSUE No.6: In view of findings in Issues No.1 to 5, this court holds that, the suit is liable to be dismissed.

15) RESULT: In the result, the suit is dismissed without costs, in the interests of justice.

Dictated to the Personal Assistant, transcribed by her, Corrected and pronounced

by me in the open court, this the 24th day of April­ 2018.

Principal Junior Civil Judge,

 Sattenapalli.

 APPENDIX OF EVIDENCE :­

WITNESSES EXAMINED:­

For Plaintiffs :­ For Defendants:­ P.W.1: Ammisetty Venkateswarlu. D.W.1: Sivarathri Nagendramma. P.W.2: Pillutla Krishna Murthy. D.W.2: Ontipuli Ankarao (eschewed). P.W.3: Ginjupalli Satyanarayana.

DOCUMENTS MARKED :­ For Plaintiff :­ Ex.A1­Registered unpossessory agreement of sale dt.17.3.1994 (marked subject to objection). Ex.A2­ Payment endorsement dt.28.3.1994 for Rs.1000/­ (marked subject to objection). Ex.A3­Office copy of legal notice dt.29.12.2012 along with postal receipts (5). Ex.A4­ Postal acknowledgments (5) of defendants. Ex.A5­Reply notice issued to plaintiff’s advocate dt.8.1.2013 by the defendant’s counsel. Ex.A6­Property tax receipts (3). Ex.A7­ Served copy of Caveat O.P.No.94/2012. Ex.A8­ Water tax receipts (4). Ex.A9­ Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff). Ex.A10­ Election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff. Ex.A11­ Aadhaar card of mother of 4th plaintiff. Ex.A12­ Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff). Ex.B13­ Aadhaar card of Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff). Ex.A14­ Voter identity card of Venkateswarlu (4th Plaintiff). Ex.A15­ Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff). Ex.A16­ Voter identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff). For Defendants:­ NIL

P.J.C.J., Sattenapalli.

7 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

1 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

IN THE COURT OF THE PRINCIPAL JUNIOR CIVIL JUDGE, SATTENAPALLI.

Present: Smt. S.JAYA LAKSHMI,

Principal Junior Civil Judge, Sattenapalli.

Tuesday, the 24 th day of April, 2018.

 O.S.No.63/2013

Between:

1. Ammisetty Ramanjamma W/o. Late Appa rao, Hindu, aged 64 years,

2. Ammisetty Raghava Rao S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 51 years,

3. Ammisetty Raghavamma D/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 48 years, 3rd petitioner is being deaf and dumb rep., by 2nd petitioner and natural guardian

4. Ammisetty Venkateswarlu S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 44 years,

5. Ammisetty Lakshmi Narayana S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 41 years,

6. Ammisetty Chandraiah S/o. Late Appa Rao, Hindu, aged 38 years, All are residents of Sattenapalli town and Mandal, Guntur District, Sattenapalli P.J.C.J.C. … Plaintiffs. And:

1. Sivarthri Nagendramma W/o. Late Sambasiva Rao, aged 58 years, Hindu, Employee, Messenger in SBI Macherla Town and Mandal, Macherla D.M.C.

2. Sivarathri Parvathi W/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 38 years,

3. Sivarathri Ankamma Rao S/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 21 years,

4. Sivarathri Sambasiva Rao S/o. Late Chenna rao, Hindu, aged 19 years,

5. Sivarathri Varalakshmi D/o. Late Chenna Rao, Hindu, aged 15 years, Minor, rep. By her guardian and natural friend guardian Sivarathri Parvathi i.e., 2nd defendant

6. Vemula Papa Devi W/o. Yedukondalu, Hindu, aged 36 years, C/o. Vemula Yedukondalu, Mechanic in APSRTC depot, Piduguralla.

Defendants No­1 to 5 are residents of Door No­12­3­139, 9th ward, Ex­Councilor, Sivaji Street, Macherla Town and Mandal, Guntur District, with in th Jurisdiction of Junior Civil Judge's Court, Macherla.

Defendant No­6 is resident of Piduguralla, With in the jurisdiction of Piduguralla, DMC. … Defendants.

This suit is coming before me for final hearing on 28­2­2018 in the presence of the learned Advocate for the plaintiffs Sri. Baggi Narasimharao and learned counsel for defendants no.1 to 5 Sri G.V.S. Prasad, learned counsel for defendant no.6 Sri. G. V.

Subrahmanyam, having heard the learned counsel for the plaintiff, having treated it as heard for the defendants and after perusing the material on record, this court delivered the following:­  :: J U D G M E N T ::

1) Nature of the Suit :­ This is a suit filed by plaintiffs seeking the relief of specific Performance of Agreement of Sale, dt.17.3.1994, for permanent injunction and for costs.

2) The case of the plaintiffs in concise form is that, One Ammisetty Apparao (husband of first plaintiff, father of plaintiffs no.2 to 6) purchased the suit schedule property from one Sivarathri Chenna Rao ( son of D1, husband of D2, father of D3 to D5 and brother of D6) and defendant No.3 under registered agreement of sale dt.17.3.1994 2 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 for valuable consideration of Rs.40,000/­. The said Ammisetty Apparao paid Rs.39,000/­ to Sivarathri Chennarao with a condition to pay the remaining balance amount of

Rs.1000/­ at the time of obtaining regular sale deed. They plead that, on 28.3.1994 the said Apparao paid remaining balance amount of Rs.1000/­ to S. Chennarao, obtained endorsement on the back side of agreement of sale and took delivery of possession of the suit schedule property. They plead that, they being legal heirs of Ammisetty Apparao were in joint possession and enjoyment of the suit schedule property during the life time of Apparao and after the death of Apparao. They plead that, Sivarathri Chennarao migrated his family from Sattenapalli to unknown places, due to which neither Apparao nor plaintiffs could demand defendants for specific performance. Ammisetty Apparao died on 3.2.2001, leaving behind plaintiffs as his legal heirs. They plead that, they came to know the whereabouts of the defendants on 14.6.2012 When public advertisement was published by defendant no.1. Though, they demanded defendants to execute regular sale deed in their favour and issued legal notice on 29.12.2012, but defendants failed to execute registered sale deed in their favour. Hence, they filed the suit for specific performance of contract of sale dt.17.3.1994. They plead that, defendants after receipt of notice tried to occupy the plaint schedule property on 10.2.2013. Apprehending danger from the defendants, they were constrained to seek the relief of permanent injunction, to protect their possession and enjoyment over the suit schedule property.

3) Summons was served on the defendants. They entered appearance and opposed the suit claim. Written statement of defendant no.1 was filed and the same was adopted by defendant no.2 to 5 by filing adoption memo. Defendant no.6 filed separate written statement.

4) Pleadings of defendant No.1 to 5 in brief: a) They plead that, the agreement of sale dt.17.3.1994 is not true. The suit schedule property is the ancestral property of defendant no.1 and that, D­1, S. Chennarao and D6 Papa devi are having equal right over the suit schedule property. Thus, they state that, the alleged agreement of sale is not maintainable and invalid under law. They plead that, Ammisetty Apparao might have created the alleged agreement of sale, by taking advantage of drunkenness of S.

Chennarao and thus, the alleged agreement of sale dt.17.3.1994 does not bind them and debar their rights in the suit schedule property. The allegations that, plaintiffs have no knowledge about their whereabouts is blatant lie and thus, the suit is hopelessly barred by limitation. The suit schedule property is in a dilapidated condition and it is not fit for residence. Thus, the plea of plaintiffs about residing in the suit schedule property and paying taxes to the local bodies is utterly false. They state that, Defendant No­1, along with defendants no.2 to 5 sold their shares in the suit schedule property to defendant no.6 under agreement of sale dt.9.6.2012 for Rs.2,13,000/­ and received earnest money of Rs.63,000/­ with a condition to receive balance sale consideration amount on or 3 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

before 8.9.2012. The alleged payment of balance sale consideration on 28.3.1994 and

delivery of possession of the suit schedule property as averred by plaintiffs is not true.

Defendant No­1 along with defendant no.2 to 5 are in possession and enjoyment of the suit schedule property and hence, the question of occupying the suit schedule property will not arise. At last, they sought to dismiss the suit with exemplary costs.

5) There is no need to mention the written statement pleadings of defendant no.6 as it is nothing but, reiteration of the written statement pleadings of defendants no.1 to 5.

6) Basing on the rival contentions of the parties, the following issues are settled for trial. 

ISSUES:

1. Whether the registered agreement of sale dt.17.3.1994 executed by

Sivarathri Chenna rao (son of D1, husband of D2, father of D3 to D5) in favour of

Ammisetty Apparao ( husband of 1 st plaintiff, father of plaintiffs no.2 to 6) is true,

valid, supported by consideration of Rs.40,000/­ and binding on the defendants?

2. Whether the said Ammisetty Appa rao paid the balance of sale consideration

of Rs.1000/­ under agreement of sale dt.17.3.1994 to Sivarathri Chenna Rao on

28.3.1994 and took delivery of possession of the suit schedule property?

3. Whether the plaintiffs are always ready and willing to perform their part of contract?

4. Whether the plaintiffs are entitled for the discretionary relief of specific performance of registered agreement of sale dt.17.3.1994?

5. Whether the plaintiffs are entitled for the relief of permanent injunction as prayed for? and

6. To what relief?

7) a) Plaintiffs to substantiate their case got examined P.W.'s.1 to 3 and exhibited

Ex.A1 to A16 namely, Registered unpossessory agreement of sale dt.17.3.1994 (marked subject to objection) payment endorsement dt.28.3.1994 for Rs.1000/­ (marked subject to objection) Office copy of legal notice dt.29.12.2012 along with postal receipts (5) ;

Ex.A4­ Postal acknowledgments (5) of defendants; Reply notice issued to plaintiff’s advocate dt.8.1.2013 by the defendant’s counsel; Property tax receipts (3) ; Served copy of Caveat O.P.No.94/2012 ; Water tax receipts (4) ; Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff) ; Election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff ; Aadhaar card of mother of 4th plaintiff ; Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff) ;

Aadhaar card of Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff) ; Voter identity card of

Venkateswarlu (4th Plaintiff) ; Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff) and Voter identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff).

b) On the contrary, defendants got examined defendant no.1 as DW1. Though 4 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 chief­examination affidavit of DW2 is filed, the same was eschewed on 22.11.2017. No documents were marked on behalf of defendants.

8) Heard the learned counsel for plaintiffs. Perused the material on record.

 9) Now, the points for the determination are:­

10) ISSUES No.1 and 2: a) The burden of these issues rests upon plaintiffs as they had asserted about the execution of Ex.A1 agreement of sale dt. 17.3.1994 and Ex.A2 payment endorsement dt:28­3­1994 in favour of Ammisetty Apparao by Sivarathri

Chennaro. Even, as per section 101 of Indian Evidence Act­ 1872, the burden is on the person who asserts a fact, i.e.,'' he who asserts must prove''. 

b) The material witnesses to prove the fact of execution of Ex.A­1 agreement of sale dt. 17.3.1994 and Ex.A2 payment endorsement dt: dt:28­3­1994 are the attestors of

Ex.A1 and A­2. A perusal of Ex.A1 discloses that, one Shaik Syda Saheb and Ontipuli

Siva Paparao are the attestors of Ex.A1. A perusal of Ex.A2 discloses that, the attestors of

Ex.A2 are Ontipuli Ankarao and Bandi Ramarao. Plaintiffs failed to examine the said attestors of Ex.A­1 and Ex.A­2. It is not even the case of plaintiffs that, the said attestors are no more. Hence, withholding of best evidence by plaintiffs amounts to drawing of adverse inference U/Sec.114(g) of Indian Evidence Act, 1872, which reads that, '' that evidence which could be and is not produced would, if produced, be unfavourable to the person who withholds it ''.

c) The evidence of P.W3 is not useful to determine the validity of Ex.A1­ agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­ Payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession and hence, discarded. The evidence of P.W2 scribe is also not useful to determine the validity of Ex.A­2, because to prove the execution of any document, the material witnesses are the attestors of the said document. Hence, the evidence of PW2 is ignored. 

d) Be that as it is, it is the plea of the defendants that, defendant no.1 and 6 has already right in the suit schedule property as it is ancestral property. The said fact is believed, in view of the recital in Ex.A1 dt.17.3.1994 that, the property was ancestral property. Thus, even assuming for a while, if Ex.A­1 agreement of sale dt.17.3.1994 is considered to be true, Ammisetty Apparao derives no right as his vendor S.Chennarao himself has no absolute right over the property to execute a document.

e) Hence, this court holds that, plaintiffs have failed to prove Ex.A1 agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A­2 payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession. As plaintiffs have failed to prove their case, the burden will not shift to defendants to prove their pleadings.

f) For the above said reasons, this court holds that agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession are not true, valid and binding on the defendants.

5 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

Accordingly, Issues No.1 and 2 are determined in favour of defendants and

against plaintiffs.

11) ISSUE No­3: a) plaintiffs have to aver and prove that they are always ready and willing to perform the essential terms of the contract as required U/Sec.16(1) of

Specific Relief Act,1963. 

b) Findings in Issues No.1 and 2 reveals that, plaintiffs have failed to prove

Ex.A­1 agreement of sale dt.17.3.1994 and Ex.A2­payment endorsement dt.28.3.1994 coupled with delivery of possession alleged to be executed by S. Chennarao in favour of

Ammisetty Apparao. Hence, the question of determining readiness and willingness will not arise. However, there is no such averment in the entire plaint pleadings that Apparao and after the death of Apparao plaintiffs are always ready and willing to obtain registered sale deed. Hence, this court holds that, plaintiffs have failed to aver and prove that they are always ready and willing to obtain registered sale deed.

Accordingly, Issue No.3 is determined infavour of defendants and against

plaintiffs .

12) ISSUE No.4: a) It is well established law that the relief of Specific

Performance is a discretionary relief and the discretion has to be exercised judiciously.

As per section 20 (1) of Specific Relief Act, 1963 ­ “The jurisdiction to decree specific performance is discretionary and the court is not bound to grant such relief merely because it is lawful to do so; but the discretion of the Court is not arbitrary but sound and reasonable, guided by judicial principles and capable of correction by a

Court of appeal.”

b) As the findings in Issues No.1 to 3 are determined against the plaintiff, this court is not inclined to exercise its discretion infavour of plaintiffs and thus, holds that plaintiffs are entitled for the relief of specific performance of agreement of sale. 

Accordingly, Issue No.4 is determined against plaintiffs.

13) ISSUE NO.5: a) In order to grant the relief of permanent injunction, plaintiffs have to prove their possession over the plaint schedule property and invasion or threat of invasion by defendants over their possession relating to the suit schedule property. 

b) As per the findings in Issues No.1 and 2, it can be said that, plaintiffs are not in possession and enjoyment of the suit schedule property. The remaining documents filed by plaintiffs under Ex.A6 to A16 Property tax receipts, Served copy of Caveat

O.P.No.94/2012, Water tax receipts, Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff), election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff, Aadhaar card of mother of 4th plaintiff, Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff), Aadhaar card of

Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff), Voter identity card of Venkateswarlu (4th

Plaintiff), Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff) and Voter 6 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018 identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff) are not useful to prove their possession and enjoyment over the suit schedule property and hence, discarded, because in Ex.A1 agreement of sale dt.17.3.1994 the door number is mentioned as 73 and new door no. is mentioned as 106, whereas the said door number is not mentioned in Ex.A3 to A16. 

c)For the said reasons, this court holds that, plaintiffs are entitled for the relief of

Permanent injunction.

Accordingly, Issue No.5 is determined against plaintiffs.

14) ISSUE No.6: In view of findings in Issues No.1 to 5, this court holds that, the suit is liable to be dismissed.

15) RESULT: In the result, the suit is dismissed without costs, in the interests of justice.

Dictated to the Personal Assistant, transcribed by her, Corrected and pronounced

by me in the open court, this the 24th day of April­ 2018.

Principal Junior Civil Judge,

 Sattenapalli.

 APPENDIX OF EVIDENCE :­

WITNESSES EXAMINED:­

For Plaintiffs :­ For Defendants:­ P.W.1: Ammisetty Venkateswarlu. D.W.1: Sivarathri Nagendramma. P.W.2: Pillutla Krishna Murthy. D.W.2: Ontipuli Ankarao (eschewed). P.W.3: Ginjupalli Satyanarayana.

DOCUMENTS MARKED :­ For Plaintiff :­ Ex.A1­Registered unpossessory agreement of sale dt.17.3.1994 (marked subject to objection). Ex.A2­ Payment endorsement dt.28.3.1994 for Rs.1000/­ (marked subject to objection). Ex.A3­Office copy of legal notice dt.29.12.2012 along with postal receipts (5). Ex.A4­ Postal acknowledgments (5) of defendants. Ex.A5­Reply notice issued to plaintiff’s advocate dt.8.1.2013 by the defendant’s counsel. Ex.A6­Property tax receipts (3). Ex.A7­ Served copy of Caveat O.P.No.94/2012. Ex.A8­ Water tax receipts (4). Ex.A9­ Voter identity card of plaintiff’s father (deceased plaintiff). Ex.A10­ Election identity cards (2) of mother of 1st plaintiff. Ex.A11­ Aadhaar card of mother of 4th plaintiff. Ex.A12­ Aadhaar card of Ammisetty Raghavamma (3rd plaintiff). Ex.B13­ Aadhaar card of Ammisetty Venkateswarlu (4th plaintiff). Ex.A14­ Voter identity card of Venkateswarlu (4th Plaintiff). Ex.A15­ Voter identity card of Ammisetty Lakshmi Narayana (5th plaintiff). Ex.A16­ Voter identity card of Ammisetty Chandraiah (6th plaintiff). For Defendants:­ NIL

P.J.C.J., Sattenapalli.

7 O.S. No.63/2013 Dt.24.4.2018

1 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018

IN THE COURT OF THE PRINCIPAL JUNIOR CIVIL JUDGE,

 SATTENAPALLI.

Present: Smt. S.JAYA LAKSHMI,

Principal Junior Civil Judge, Sattenapalli.

Wednesday, the 25 h day of April, 2018.

 O.S.No.22/2015

Between:

Upputala Sambasiva Rao S/o. Gopala Rao, aged 55 years, cultivation R/o. Brugubanda village, Sattenapalli Mandal and D.M.C. Guntur District.

… Plaintiff.

And:

Gunji Venkata Rao S/o. Gunji Guravaiah, aged 42 years, cultivation, R/o. Brugubanda village, Sattenapalli Mandal and D.M.C., Guntur District.

 ...Defendant.

This Suit is coming before for final hearing on 23­4­2018 in the presence of learned counsel for the plaintiff, Sri. D. Ch. Wesley and learned counsel for the defendant, Sri. P. Babu Rao, having heard the learned counsel for the plaintiff having treated it as heard for the defendant and after perusing the material on record, this court delivered the following: 

:: J U D G M E N T ::

1. This is a Suit filed by the plaintiff seeking the relief of Specific performance of Agreement of sale, dt.11­4­2007 and  for costs. 

2. PLEADINGS OF THE PLAINTIFF IN BREVITY:­ He pleads that, he purchased the suit schedule property from the defendant under possessory agreement of sale dt.11.4.2007 (Ex.A1) by paying entire sale consideration of

Rs.97,500/­. Defendant inspiteof repeated oral demands and legal notice dt.6.1.2015 failed to execute regular sale deed in his favour. Hence, the suit. 

3. Summons was served on the defendant. He entered appearance and opposed the suit claim.

4. PLEADINGS OF DEFENDANT IN SHORT FORM :­ Apart from denying the averments in the plaint, he pleads that, the alleged agreement of sale dt.11.4.2007 is forged and fabricated. The suit claim is barred by limitation and the 2 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018 plaintiff has failed to comply the provisions of Sec.16 (c) and 20 of Specific Relief

Act. At last, he sought to dismiss the suit with costs.

5. After perusing the plaint, written statement and material on record, my learned predecessor settled the following issues for trial. 

ISSUES:­

1 .  Whether the agreement of sale dt.11.4.2007 is true, valid and binding on

the defendant.

2. Whether the plaintiff is ready and willing to perform his part of contract?

3. Whether the plaintiff is entitled for the discretionary relief of specific performance of agreement of sale?

4. Whether the suit is barred by limitation?

and 

5. To what relief?

6. a) Plaintiff to substantiate his case, got examined P.W.'s.1 to 3 and exhibited Exs.A1 to A3 namely, Ex.A1 Office copy of legal notice dt.6.1.2015; postal acknowledgement and possessary agreement of sale dt:11.4.2007. During the cross­ examination of DW1, original registered sale deed dt.7.5.1981 is marked as Ex.A­4.

b) Per contra, defendant got examined himself as D.W.1 and one of his brothers as DW­2. No documents are marked on behalf of the defendant.

7. Heard the learned counsel for the plaintiff. Perused the material on record.

8. Now, the points for the determination are:­

9.  ISSUE No.1 ­ a) It is the case of the Plaintiff, that defendant executed

Ex.A­3 possessory agreement of sale dt.11.4.2007 in his favour by receiving entire sale consideration of Rs.97,500/­, but failed to execute the registered sale inspiteof repeated demands and legal notice dt.6.1.2015. Hence, the suit. 

b) Per contra, defendant pleads that, the agreement of sale is forged and fabricated one. He, sought to dismiss the suit. 

c) The burden of this issue rests up on the plaintiff as per Sec.101 of

Indian Evidence Act,1872, which says that,'' he who asserts must prove''. Hence, 3 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018 as the plaintiff had asserted the execution of Ex.A.3­ agreement of sale dt.11.4.2007 in his favour by the defendant, the initial burden is on him to prove Ex.A.3­ agreement of sale dt.11.4.2007.

d) Plaintiff to prove Ex.A­3 agreement of sale, got examined himself as PW.1, the attestors of Ex.A­3 as PW­2 and 3. Let us examine their evidence.

e) Plaintiff filed his chief­examination affidavit in­lieu of his chief­ examination by stating that, he purchased the suit schedule property from the defendant under Ex.A­3 agreement of sale dt.11.4.2007 by paying entire sale consideration of Rs.97,500/­. He states that, as defendant failed to execute registered sale deed as per the terms of agreement sale, he filed the suit. Thus,

Plaintiff reiterated the plaint pleadings in his chief­examination.

f) It is to be seen whether PW.1's evidence remained credible even after facing cross­examination. The learned counsel for the defendant cross­examined

PW­1 at length to disprove Ex.A­3, but of vain. Nothing material is elicited during the cross­examination of PW­1 to discredit his testimony and to disprove Ex.A­3. All the suggestions put by the learned counsel for the defendant that, Ex.A­3 is a created and forged document is denied by PW­1. Hence, the testimony of PW.1 which stood to the test of cross­examination is to be relied up on.

g) Now, coming to the evidence of PW­2 &3, the attestors of Ex.A­1. PW.'s 2 and 3 in their chief­examination affidavits stated that, defendant executed Ex.A­3 agreement of sale dt.11.4.2007 in favour of the plaintiff by receiving sale consideration of Rs. 97,500/­ in their presence. They further stated that, they signed as attestors in agreement of sale dt.11.4.2007. Thus, PW­2 and 3 supported the testimony of PW­1. The learned counsel for the defendant tried to elicit during the cross­ examination of PW­2 and 3, that defendant didn't execute Ex.A­3 and that they are deposing false, but of vain as PW­2& 3 denied the said suggestion. The cross­examination of the learned counsel for the defendant to PW­2 and 3 relating to other aspects rather to attestation is not considered as they are irrelevant and beyond the scope for which PW2 and 3 are examined. PW3, one of the brothers of the defendant, being one of the attestors of Ex.A­3 supported the case of the plaintiff. 

4 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018

h) It is relevant to mention here, definition of '' attested'' mentioned in sec.3 of Transfer of Property Act,1882. It says that, Attested'', in relation to an instrument, means and shall be deemed always to have meant attested by two or more witnesses each of whom has seen the executant sign or affix his mark to the instrument, or has seen some other person sign the instrument in the presence and by the direction of the executant, or has received from the executant a personal acknowledgement of his signature or mark, or of the signature of such other person, and each of whom has signed the instrument in the presence of the executant; but it shall not be necessary that more than one of such witnesses shall have been present at the same time, and no particular form of attestation shall be necessary; Hence, the purpose of attestors is to depose about attesting in the document after seeing the executant signing in the document in their presence. 

i) As PW­2 and 3 deposed that defendant executed agreement of sale dt.11.42007 in their presence and they attested in Ex.A­3 agreement of sale dt.11.4.2007, it amounts to deposing about attestation of the document. As nothing material was elicited by the learned counsel for the defendant during the cross­ examination of PW2 and 3 on the said aspect, their testimonies remained unimpeached and can be considered. 

j) Thus, the trust worthy evidence of PW.'s. 1 to 3 as appreciated above reveals that, defendant executed Ex.A­3 agreement of sale dt.11.4.2007 infavour of the plaintiff by receiving entire sale consideration and delivered possession of the schedule property to the plaintiff on the same day. 

k) Now, the burden shifts to the defendant to disprove Ex.A­3. Defendant got examined himself as DW1 and one of his brothers as DW2. 

l) Now, let us discuss the evidence of DW­1 and 2. No doubt, the evidence of

DW­1 is a self serving evidence. In the chief­examination affidavit of the defendant as DW­1, he reiterated all the contents of the written statement by stating that

Ex.A­3 is a forged document and he doesn't execute Ex.A­1. During his cross­ examination, he admits that, he did not issue reply notice to the legal notice issued by the plaintiff. This is one of the circumstances to doubt the plea of forgery of

Ex.A3 pleaded by the defendant. Though, defendant in his cross­examination deposed that, he will send Ex.A3 agreement of sale dt.11.4.2007 to expert to disprove Ex.A­3, but he did not take any steps to send Ex.A3 to the expert to 5 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018 disprove Ex.A3. Hence, the said plea of forgery pleaded by the defendant is discarded. The admission of DW1 in his cross­examination that, Ex.A4 is the document standing in his name and in the name of his brother discloses that, defendant handed over original document for Ex.A3, to the plaintiff at the time of executing Ex.A3. Viewed in any angle, the evidence of D.W.1 also demonstrates the execution of Ex.A3 in favour of the plaintiff. 

m) Coming to the evidence of DW2, he is one of the brothers of the defendant.

He filed his chief­ examination affidavit reiterating all the contents of written statement. During his cross ­examination he admits that, there are no disputes between plaintiff.'s family and defendant. This admission of DW2 discloses his evidence in his chief­examination affidavit that there are disputes between plaintiff and defendant's family as false. The evidence of DW­2 about ignorance relating to attestation of Ex.A3 agreement of sale dt.11.4.2007 by his another brother Sreenu, demonstrates that, he is unaware of the suit facts. Thus, a perusal of evidence of

DW2 discloses that, his evidence is not useful to disprove Ex.A3. 

n) For the reasons stated supra, this Court holds that, Ex.A­3 agreement of sale dt.11.4.2007 is true, valid and binding on the defendant.

Accordingly, Issue No.1 is determined in favour of the plaintiff and

against the defendant.

10. ISSUE No.2: a) In order to grant the relief of specific performance of agreement of sale, plaintiff must prove, agreement of sale and his readiness and willingness as required U/Section. 16(c) Specific Relief Act., 1963, i.e., plaintiff has to aver and prove that he is always ready and willing to perform the essential terms of the contract. 

b) Findings in Issue No.1 reveals that, plaintiff had proved Ex.A­1 agreement of sale dt.11.4.2007. With regard to readiness and willingness, Plaintiff has pleaded in the plaint that, defendant failed to execute registered sale deed in his favour and postponed the same inspiteof several oral demands and legal notice, which amounts to readiness and willingness to perform his part of the contract. Be that as it may, there are no essential terms of contract to be performed by P.W.1 as he has paid the entire sale consideration, except obtaining of the registered sale deed.

6 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018

c) At this juncture, this court intends to mention certain decisions to determine the issue. 

­ Tirumalasetty Santhamma and others Vs. Yenuganti Venkaiah – 2013(5)ALD 484:­ Wherein the Hon'ble Lordship held that, when no date was fixed for performance of agreement question of bar of limitation does not arise. He further held that, when plaintiff has performed his part of contract and nothing remained except obtaining registered sale deed, plaintiff can not be non­suited. 

­Puttaiah @ Puttegodwa and another Vs. E.T ESWARA GODWA,­­

2015(1)CCC 253(Karnt):­ Wherein the Hon'ble Lordship held that, once the agreement of sale is proved and defendant fails to rebut the same, decree of specific Performance will be proper.

­ Jeevan Kumar Vs. Samir Sain – 2015(1)CCC 326 (P&H):­ It was held by the Hon'ble Lordship that, once execution of Agreement is proved relief of Specific Performance must follow.

d) The above mentioned decisions squarely applies to the facts on hand and hence, this court holds that, plaintiff is entitled for the relief of specific performance of agreement of sale dt.11.4.2007.

e) For the reasons stated above, this court holds that, plaintiff is ready and willing to perform his part of contract.

Accordingly, Issue No.2 is determined in favour of the plaintiff and

against the defendant.

11. ISSUE No.3: a) According to Section 20 of Specific Relief Act, 1963, granting of relief of Specific Performance of Agreement of Sale is a discretionary relief.

b) In view of findings in issues no.1 and 2, this court is inclined to exercise its discretion to grant the relief of specific performance of agreement of sale dt.11.4.2007.

c) Hence, this court holds that, plaintiff is entitled for the discretionary relief of specific performance of agreement of sale dt.11.4.2007.

Accordingly, Issue No.3 is determined in favour of the plaintiff and

against the defendant.

12. Issue No.4 ­ a) The burden of this issue rests upon the defendant as he has pleaded that, the suit is barred by limitation. Except mere plea, defendant did not mention the details of how the suit is barred limitation.

7 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018

b) To determine this issue, the recitals in Ex.A3 is to be seen. In Ex.A3, there is no clause or recital relating to the time of obtaining registered sale deed by the plaintiff from the defendant. In Ex.A3 it is recited that, defendant will execute registered sale deed in favour of the plaintiff as and when demanded by the plaintiff. Hence, time is not the essence of contract under Ex.A3. Even from the evidence of PW2, it can be gathered that, time is not the essence of contract under

Ex.A3 as PW­2 in his cross­examination deposed that, no time is prescribed for obtaining registered sale deed for Ex.A­3. 

c) When time is not the essence of contract, Article 54 Part II of Limitation

Act 1963 attracts to the case facts. It is pertinent to mention here Article 54 of

Limitation Act, 1963.

Description of suitsperiod of LimitationTime from which period begins to run

Specific Performance of aThree years The date fixed for the contract performance, or if no such date is fixed when the plaintiff has notice that performance is refused. 

d) As per Second limb of Article 54, the suit has to be filed within three years from the date of refusal of performance by the vendor of the plaintiff. The pleadings in the plaint discloses that, plaintiff issued legal notice to the defendant on 16.1.2015 demanding him to execute registered sale deed. As defendant received the legal notice and failed to execute registered sale deed, plaintiff has refusal of notice of performance. Hence, plaintiff ought to have filed the suit on or before the year 2018. But, plaintiff filed the suit in the year 2015 itself. Hence, this court holds that, the suit is not barred by limitation.

Accordingly, Issue No.4 is determined in favour of the plaintiff and

against the defendant.

13 . ISSUE NO­ 5:In view of findings in Issues No­1 to 4, this court holds that, the suit is to be decreed with costs.

14. RESULT :­ In the result, the Suit is decreed with costs, granting the relief of specific performance of agreement of sale dt.11.4.2007, directing the 8 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018 defendant to execute a regular Registered Sale deed in favour of the plaintiff within 3 (three) months from the date of this judgment, i.e., on or before 26­7­2018. If defendant fails to execute the registered sale deed infavour of the plaintiff with in the time stipulated above, the plaintiff is at liberty to get the same done, through the process of law.

Typed to my dictation, corrected and pronounced by me in the open court, this the 25th day of April­ 2018.

Principal Junior Civil Judge,

Sattenapalli.

 APPENDIX OF EVIDENCE :­

WITNESSES EXAMINED:­

For Plaintiff :­ For Defendant:­

P.W.1: Upputala Sambasivarao. D.W.1: Gunji Venkatarao.

P.W.2: Tanniru Malleswararao. D.W.2: Gunji Polaiah.

P.W.3: Gunji Srinivasrao.

EXHIBITS MARKED :­

For Plaintiff :­

Ex.A1 : Office copy of legal notice dt.6.1.2015. 

Ex.A2 : Postal acknowledgment.

Ex.A3 : Agreement of sale dt.11.4.2007.

Ex.A4 : Registered sale deed dt.7.5.1981. (marked during cross­examination of DW1. )

For Defendant:­ ­ NIL­

P.J.C.J., Sattenapalli.

9 O.S.NO:22 OF 2015 Dt:25-4-2018

1 A.T.C. No.1 of 2016, Dt:23­4­2018

IN THE COURT OF THE SPECIAL OFFICER FOR A.P.TENANCY TRIBUNAL

­CUM­PRL.JUNIOR CIVIL JUDGE, SATTENAPALLI

Present :Smt. S.Jaya Lakshmi,

Spl. Officer for A.P. Tenancy Tribunal­cum­Prl. Junior Civil Judge, Sattenapalli

Monday, this the 23 rd day of April, 2018

A.T.C. No.1/2016

Between:

1. Shaik Parveen W/o. Subhani D/o. Jani Saheb Muslim, aged 34 years, House­wife R/o. H.No.1­1/5­6, Tajmaseed street, Ravichettu Center, Vidhayadharapuram, Vijayawada Urban, Kamakoti Nagar, Krishna District.

2. Shaik Munwar S/o. Shaik Jani Saheb, Muslim, aged 30 years, Electrician, R/o. H.No.1­1/5­6, Tajmaseed street, Ravichettu Center, Vidhayadharapuram, Vijayawada Urban, Kamakoti Nagar, Krishna District.

3. Shaik Shakeela W/o. Muzammil D/o. Shaik Jani Saheb, Muslim, house­wife, aged 26 years, R/o. H.No.1­1/5­6, Tajmaseed street, Ravichettu Center, Vidhayadharapuram, Vijayawada Urban, Kamakoti Nagar, Krishna District. …Petitioners. And: Satuluri Pattan Saleem S/o. S.P. Mahaboob (late) Muslim, aged 40 years, cultivation, Muppalla village and Mandal, Guntur District, Sattenapalli P.J.C.J.C. … Respondent.

This petition is coming before me on 16­4­2018 for final hearing in the presence of the learned counsel for the petitioners Sri. Sk. Jani Khaja vali and learned counsel for the respondent Sri E. Ella reddy, having heard the learned counsel for the respondent, having treated it as heard for the petitioner and after perusing the material on record, this court delivered the following:

:: O R D E R ::

1. NATURE OF THE PETITION :­ This is a petition filed by petitioners under Sec.

13 of Andhra Pradesh (Andhra Area) Tenancy Act, 1956 (in short A.P.Tenancy Act) praying the court to order eviction of the respondent from the petition schedule property and for costs. 

2. Pleadings of petitioners in brevity is that, respondent took lease of the petition schedule property from the father of petitioners Shaik Jani Saheb in the year 2008 for maktha of Rs.10,000/­ per year. The tenancy is oral tenancy for the period of 5 years. Their father died in the year 2011 and from then, respondent failed to pay maktha for the years 2011­2014 and to deliver the petition schedule property to petitioners.

2 A.T.C. No.1 of 2016, Dt:23­4­2018

Hence, they issued legal notice to the respondent. Respondent refused to receive the notice and failed to deliver the vacant possession of the petition schedule property.

Hence, the petition.

3) Notice was served on the respondent. He entered appearance and opposed the petition.

4) Pleadings of the Respondent in concise form is that, he purchased the petition schedule property from the father of petitioners Sk. Jani Saheb under agreement of sale dt.22.7.1995 for Rs.82,800/­ and paid Rs. 30,000/­ as earnest money on the same day. He took delivery of possession of the petition schedule property on 25.8.1995, by paying balance sale of consideration of Rs.52,800/­ to the father of petitioners.

Petitioners inspiteof having knowledge of the said agreement of sale, filed this petition at the instance of 2nd petitioner. There is no tenancy relationship between him and father of petitioners or petitioners at any point of time. He pleads that, petitioners had approached this tribunal with unclean hands and thus, sought to dismiss the petition with costs.

5) a) Petitioners to substantiate their case got examined first petitioner as P.W1, 2nd petitioner as PW2, third petitioner as P.W3, one third party as PW4 and uncle of petitioners as P.W5, apart from exhibiting Ex.P1 to P5 namely, Certified copy of registered gift deed dt.14.6.1982; Death certificate of Sk. Johny Saheb issued on 28.10.2011 ; Family members certificate issued by Tahsildar, Vijayawada Urban dt.6.2.2012 ; Office copy of legal notice dt.20.12.2014 along with postal receipt and refused registered notice dt.26.12.2014.

b) On the contrary, respondent got examined himself as RW1. He got exhibited

Ex.R1 to R7 namely, Carbon copy of cist receipt dt.25.4.2000; Cist receipt dt.22.3.2005 ;

Cist receipt dt.22.4.2006 ; Cist receipt dt.28.4.2007 ; Cist receipt dt.30.3.2008 ; Cist receipt dt.15.4.2010 and Cist receipt dt.20.4.2011. The evidence of RW2 Annapareddy

Venkateswara Reddy is eschewed at the request of the respondent’s counsel. 

6) Heard the learned counsel for the respondent. Perused the material on record.

7) Now, the points for determination are: 

1. WHETHER THERE EXISTS LANDLORD AND TENANT RELATIONSHIP BETWEEN

PETITIONER’S FATHER AND RESPONDENT ?

2. WHETHER THE RESPONDENT FAILED TO PAY MAKTHA FROM THE PERIOD 2011­2014 TO PETITIONERS AS ALLEGED BY PETITIONERS?

3. WHETHER PETITIONERS ARE ENTITLED FOR THE RELIEF AS PRAYED FOR IN THE

PETITION?

and

4. TO WHAT RELIEF.

8)POINT No.1: a) Petitioners plead that, respondent took lease of the petition schedule property from their father Shaik Jani Saheb in the year 2008 and failed to pay

3 A.T.C. No.1 of 2016, Dt:23­4­2018

maktha after the death of their father, from the years 2011­2014. Thus, they state that there is landlord and tenant relationship between them and respondent. Hence, the burden is on petitioners to prove the same. 

b) Petitioners got examined themselves as P.W.'s.1 to 3 and two others as P.Ws.4 and 5 . P.W.'s.1 to 5 filed their chief­examination affidavits stating that respondent took lease of the petition schedule property from the father of petitioners Shaik Jani Saheb for a period of 5 years under oral lease. They state that respondent paid maktha till the year 2011 and failed to pay maktha after the death of petitioners father from the year 2011­2014. Thus, P.W.'s.1 to 5 state that, there is landlord and tenant relationship between petitioners father and respondent. Let us examine whether the testimonies of

PW.'s. 1 to 5 remained intact even after their cross­examination.

c) The learned counsel for the respondent during cross­examination of PW.'s.1 and 2 elicited that, respondent is in possession and enjoyment of the petition schedule property from the year 1995 and that original document of Ex.P1 is in possession and enjoyment of the respondent. Thus, the testimony of P.W1 disclose the plea of oral lease between petitioners father Sk. Jani Saheb and respondent in the year 2008 as false.

Further, no receipt was produced by petitioners to prove that respondent paid maktha to their father from the year 2008­2011. Be that as it is, the admission of PW.'s.1 and 2 in their cross­examination that, respondent approached them for obtaining registered sale deed in his favour and they refused the same demonstrates that respondent is in possession and enjoyment of the suit schedule property under agreement of sale, but not under oral lease as tenant. The further admission of P.W.'s.1 and 2 in their cross­ examination that, respondent demanded them to execute registered document and thus, they filed this petition disclose that, they approached this court with unclean hands.

Thus, the admissions of P.W.'s.1 and 2 in their cross­examination establishes the plea of the respondent as true. 

d) P.W.3 in her cross­examination deposed that, at the instance of petitioners no.1 and 2, she was added as party and she does not know the facts of the case disclose that her evidence is not useful to establish the relationship of landlord and tenant between petitioner’s father and respondent. Hence, the evidence of PW3 is discarded.

e) The evidence of PW4 also disclose that, respondent is cultivating the petition schedule property since 1995. His admission in cross­ examination that, he came to know that petitioners father sold the petition schedule property to respondent and respondent approached him informing about purchase of the petition schedule property, exhibits the possession and enjoyment of the respondent over the petition schedule property under agreement of sale executed by petitioners father Sk. Jani Saheb.

f) The admission of PW5 in his cross­examination that, respondent approached the petitioners and demanded execution of registered document reveals the plea of

4 A.T.C. No.1 of 2016, Dt:23­4­2018

petitioners about landlord and tenant relationship between them and respondent as false. 

g) The documents filed by the petitioners under Ex.P1 to P5 is not useful to determine this issue and hence not considered.

h) In view of the above said reasons, this Tribunal holds that petitioners has failed to establish the relationship of landlord and tenant between them and respondent.

Hence, the burden will not shift to respondent to disprove the same. 

i) However, the respondent got examined himself as RW­1. He filed his chief­ examination affidavit reiterating the averments in the counter stating that, he is in possession and enjoyment of the petition schedule property under agreement of sale dt.22.7.1995 executed by father of petitioners in his favour. Though, RW1 was subjected to cross­examination, nothing material was elicited to disprove the said agreement of sale dt.22.7.1995. The learned counsel for petitioners during the cross­examination of

RW1, put questions to him attacking the genuinety of agreement of sale, relating to its stamp papers, scribe and attestor of the same. RW1 stood to the test of cross­examination and deposed about the stamp papers, scribe and attestors of agreement of sale. Thus, nothing Substantial could be elicited during the cross­examination of RW1 to establish the relationship of landlord and tenant between respondent and petitioners father or petitioners.

j) For the above said reasons, this tribunal holds that, petitioners had utterly failed to establish the relationship of landlord and tenant between them and respondent or between respondent and their father.

Accordingly, Point No.1 is determined infavourof the respondent and against

petitioners.

9) POINT NO.2: In view of findings in point no.1, the question of arrears of maktha by the respondent from the year 2011­2014 will not arise. 

Accordingly, Point No.2 is determined infavourof the respondent and against petitioners.

10) POINT No.3: In view of findings in point No.1, this tribunal holds that, petitioners are not entitled for the reliefs as prayed for in the petition.

11) RESULT: In the result, this petition is dismissed without costs in the interests of justice.

Dictated to the Personal Assistant, transcribed by her, corrected and pronounced

by me the operative portion of the order, in the open court, this the 23rd day of April 2018.

Spl. Officer for A.P. Tenancy Tribunal­cum­

Principal Junior Civil Judge,

Sattenapalli.

5 A.T.C. No.1 of 2016, Dt:23­4­2018

 APPENDIX OF EVIDENCE :­

WITNESSES EXAMINED:­

For Petitioners:­

P.W.1: Shaik Parveen. P.W.2: Shaik Munwar. P.W.3: Shaik Shakeela. P.W.4: Patan Lalu Khan. P.W.5: Patan Ramjan Khan.

For Respondent:

R.W.1:Sathuluri Patan Saleem. R.W.2:Annapareddy Venkateswara Reddy. (Eschewed).

DOCUMENTARY EVIDENCE:­

For Petitioners:­

Ex.P1­ Certified copy of registered gift deed dt.14.6.1982. Ex.P2­ Death certificate of Sk. Johny Saheb issued on 28.10.2011. Ex.P3­ Family members certificate issued by Tahsildar , Vijayawada Urban dt.6.2.2012. Ex.P4­ Office copy of legal notice dt.20.12.2014 along with postal receipt. Ex.P5 ­Refused registered notice dt.26.12.2014.

For Respondent:­ 

Ex.R1­Carbon copy of cist receipt dt.25.4.2000. Ex.R2­ Cist receipt dt.22.3.2005. Ex.R3­Cist receipt dt.22.4.2006. Ex.R4­Cist receipt dt.28.4.2007. Ex.R5­Cist receipt dt.30.3.2008. Ex.R6­Cist receipt dt.15.4.2010. Ex.R7­ Cist receipt dt.20.4.2011.

Spl.O.A.P.T.T.­cum­­

P.J.C.J., Sattenapalli.

1 O.S.No.48/2017 dt: 25.4.2018

IN THE COURT OF THE PRINCIPAL JUNIOR CIVIL JUDGE, SATTENAPALLI.

Present: Smt. S.JAYA LAKSHMI,

Principal Junior Civil Judge, Sattenapalli.

Wednesday, the 25 th day of April, 2018.

 O.S.No.48/2017

Between:

Nelapati Lurdu Mary, w/o. Devaiah, Hindu, aged about 42 years, House keeper, R/o. Door no.6­30­66, Arundelpet, Chandraiah Nagar, Guntur and PJCJC, Guntur … Plaintiff.

And:

1. Vadrani Showry Innaiah S/o. Ananda Rao, Hindu, cooli, aged about 50 years, R/o. Door no.1­141, House Ganesh village, Phirangipuram Mandal, Guntur District, Sattenapalli P.J.C.J.C. 

2. Vadrani Marthamma, W/o peda Innaiah, Hindu, Cooli,aged about 45 years, R/o. Door No.1­154,House Ganesh Village, Phirangipuram Mandal, Guntur District, Sattenapalli P.J.C.J.C. … Defendants.

 This suit is coming before me for final hearing on 24­4­2018 in the presence of the learned counsel for the plaintiff Sri. G. Jagen Mohan rao, defendants being exparte, having heard and after perusing the material on record, this court delivered the following:­

 :: J U D G M E N T ::

1. NATURE OF THE SUIT :­ This is a suit filed by the plaintiff seeking the relief of permanent injunction and for costs.

2. Suit Schedule  Narasaraopet Registration District, Phirangipuram Sub Registrar.

District, House Ganesh village of Phirangipuram Mandal, D.No.100 an extent of Ac.72.6 sq.

yards vacant site bounded by:

East : Panchayat Bazaar

South: Jonnalagadda Joseph

West : Vadani Lurdu Site

North : Kalla Joji Ratnam

3) PLEADINGS OF THE PLAINTIFF IN BRIEF:­ She pleads that, she purchased the Suit schedule property from one Ratna Jyothi under registered sale deed dt.25.3.2015 (Ex.A­2) for valid consideration. When, she intended to construct house in the suit schedule property, defendants without any manner of right, tried to interfere with her peaceful possession and enjoyment of the suit schedule property. Unable to resist the illegal acts of defendants, she was constrained to file this Suit.

4) Summons was served on defendant no.1. He entered appearance, but he failed to file written statement within the statutory period. Hence, he was set­exparte on 4.8.2017.

2 O.S.No.48/2017 dt: 25.4.2018

Summons of defendant no.2 through court is returned as refused and by treating it as deemed service, defendant No­2 was set exparte on 3.4.2017.

5) Plaintiff to prove her case got examined herself as P.W.1, and two others as Pw's. 2 and 3, apart from exhibiting Exs.A1 and A2 viz., Mee­seva copy of registered sale deed dt.23.2.2013 executed by V. Prakasamma in favour of M. Ratna Jyothi and Registered sale deed dt.25.3.2015 executed by Ratna Jyothi infavourof the plaintiff.

6) Heard. Perused the material on record.

7) Now, the points for the determination are:­

1) Whether the plaintiff is entitled for the relief of permanent injunction as prayed for ?

and

2) To what relief ?

8) POINT No.1:­ a) In order to grant the relief of permanent injunction, plaintiff has to establish her possession and enjoyment over the Suit schedule property on the date of filing of the suit or prior to 6 months from the date of filing of the suit, invasion or threat of invasion over her right to and enjoyment of the Suit schedule property by the defendants.

 b) Relating to Possession : i) Plaintiff pleads that, she purchased the suit schedule property under Ex.A­2 registered sale deed dt.25.3.2015 and that she is in possession and enjoyment of the Suit schedule property.

ii) To prove the possession and enjoyment of the plaintiff, she got examined herself as

PW1 and two others as Pw's. 2 and 3. She filed her chief­ examination affidavit by reiterating the contents of the plaint stating that, she is in possession and enjoyment of the suit schedule property under Ex.A­2 registered sale deed dt.25.3.2015. Similarly, PW2 and 3 the residents of suit schedule village filed their chief­ examination affidavits stating that, plaintiff is in possession and enjoyment of the Suit schedule property under registered sale deed dt: 25­3­ 2015. As there is no other evidence on record to rebut the said testimonies of Pw's. 1 to 3, their evidence becomes unchallenged evidence. Apart from the oral testimonies of Pw's. 1 to 3,

Ex.A2 registered sale deed dt.25.3.2015, establishes the pleadings of the plaintiff. As the suit schedule property is a vacant site, the principle possession follows title applies. 

iii) Hence, this court by relying on the unconverted testimonies of Pw's. 1 to 3 coupled with Ex.A2 holds that, plaintiff is in possession and enjoyment of the suit schedule property on the date of filing of the suit.

 c) Relating to interference:­ To prove the fact of interference or threat of interference, plaintiff got examined PW.'s 1 to 3. PW.'s 1 to 3 filed their chief­ examination affidavits stating that, defendants without any manner of right are interfering with the peaceful possession and enjoyment of the plaintiff over the suit schedule property and obstructing her from constructing house in the suit schedule property. As there is no contra evidence on record, the testimonies of Pw's 1 to 3 becomes unchallenged testimonies and the same has to be believed.

Hence, by relying on the uncontroverted evidence of PW.'s 1 to 3, this court holds that, 3 O.S.No.48/2017 dt: 25.4.2018 defendants are interfering with the peaceful possession and enjoyment of the plaintiff over the suit schedule property.

d) As plaintiff has established her possession and enjoyment over the suit schedule property and the fact of interference by defendants, over her possession and enjoyment of the suit schedule property, this court holds that, the plaintiff is entitled for the relief of permanent injunction as prayed for.

Accordingly, Point No.1 is determined in favour of the plaintiff. 

9) POINT NO.2: In view of findings in Point No.1, this suit is to be decreed with costs. 

10) RESULT: In the result, the suit is decreed with costs, in the interests of justice, granting the relief of permanent injunction restraining the defendants from interfering and obstructing the peaceful possession and enjoyment of the plaintiff over the plaint schedule property.

Typed to my dictation, corrected and pronounced by me in the open court, this the 25th day of April ­ 2018.

Principal Junior Civil Judge,

 Sattenapalli.

 APPENDIX OF EVIDENCE :­ WITNESSES EXAMINED:­

For Plaintiff :­ For Defendants:­ NONE P.W.1: Nelapati Lurdhu Mary. P.W.2: Vadrani Prakasamma. P.W.3: Modi Nikholas.

DOCUMENTS MARKED :­

For Plaintiff :­ Ex.A1 ­ Mee­seva copy of registered sale deed dt.23.2.2013 executed by V. Prakasamma in favour of M. Ratna Jyothi

Ex.A2­ Registered sale deed dt.25.3.2015 executed by Ratna Jyothi in favour of plaintiff.

For Defendants:­ ­ NIL­

P.J.C.J., Sattenapalli.

4 O.S.No.48/2017 dt: 25.4.2018